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揭密北京万科邻里式养老新探索“X计划”


要:万科理解养老产业的核心是服务,并非养老地产,万科对养老业务的表述,从未提过养老地产,刘肖说更加重视养老服务,而不是养老产品,才是养老业务的本质。刘肖相信,未来20年养老产业会诞生一个万亿市值的企业,这个企业可能来自开发行业,可能来自保险行业,也可能来自医院。

北京万科及北方区域的转型策略,公司将其命名为“6+X”战略,这个战略里的“6”,包含了城市更新(曼哈顿计划),商业地产,持有型长租公寓,装修业务,社区配套服务商业务,以及金融业务,这些业务转型方向相对成熟,围绕的是万科已经形成的核心优势,根据城市发展和时代变化适应的转型。

另一个“X”,则是北京万科在摸索的养老业务。代号“X”,蕴含着不确定因素,相比其他6项相对成熟的转型业务,养老业务在行业里仍处于孵化过程,“从0到1”,商业模式的清晰程度尚不明朗,也就属于“X业务”。

北京万科摸索的养老地产,聚焦在邻里式养老模式,万科希望可以发挥社区的力量。现在的养老产业,形成了多种方向和模式,比如学院式养老,把养老社区变为学校;度假式养老,在风景区开发养老地产;游艇式养老,在游艇上全世界环游。

但北京万科相信,老年养老,并非步入老年时要去改变生活方式。老年人的养老需求,是因为生理机能发生变化,从而要求有所适应,但老年人更希望延续过往的生活方式。所以,万科的养老业务,仍然希望尽可能保留原来的生活方式,尤其是亲情和邻里关系。这让万科选择了邻里式养老,老年人可以在大社区养老,养老社区的老年人可以互相帮助、交流。

万科处理养老业务的基本价值观,就是相信人与人之间的关系。比如老年人入住到万科的养老项目,如果子女无法保证探视要求,万科将拒绝入住,因为万科认为养老服务无法取代子女在养老过程里的责任与关爱,子女对老人的感情无可替代。

聚焦邻里关系与以服务为中心

万科集团选择养老业务作为整体转型的支点之一,至少有两个因素的考量:养老行业潜力巨大,万科有独特优势。

万科判断现在的养老产业仍在“青铜时代”,处于市场早期,但中国老龄化进程已经开始,中国最富裕人群,60后和70后,占中国高净值人群的3/4以上,20年以后,这些高净值人群一旦老去,中国会产生巨量的养老需求。

“带着这种基本判断,万科非常看好养老业务长期发展的趋势。现在许多养老项目都在布点,不断形成养老服务标准,提高养老服务能力,这也决定万科在养老业务战略早期寻求布局。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖这样阐述万科的养老业务。

对万科来说,这家公司具有做邻里式养老的基因。在万科的社区里,邻居之间相互熟识的数量最多,邻里关系相对和谐。万科在社区里尝试做了食堂、菜市场、商业配套和物业服务,“万科尊重人,这种观念已经深入到社区开发的过程中,关注人与人之间的关系,也成为万科地产开发的价值观。”

“万科的使命是用建筑赞美生命,万科的养老社区里,老人们相互交流,组成各种俱乐部,形成各种氛围,老人们喜形于色。这是万科做养老地产的基因优势。”刘肖说,“万科同时具备规模优势,养老地产的重要优势就是低成本获得土地,因为养老地产最后是通过养老服务盈利,而非地产开发盈利,经营模式是围绕服务。万科的投资能力、品牌声誉和人性关怀服务,都是发展养老地产具有的优势。”

万科最早涉足养老地产,始于2010年,至今,万科已经布局了数十个养老项目。公司最早的养老项目,是位于杭州良渚文化村的随园嘉树社区,这个养老项目是万科首个大型养老社区(CCRC),大约有600张床位,这个养老社区里,老年人可以享受到养老服务、配套和邻里关系,但养老社区之外就是万科的住宅区,这些老人的子女就住在万科的社区里,方便照顾和看望老人。

“万科最早认真探索养老业务并组建养老事业部是2010年,当时我在集团负责万科战略,我们已经意识到养老行业前景非凡。并且有一位公司独立董事跟我说,如果万科做好养老业务,市值还会翻一番,我对此深有体会。”刘肖说。

万科此后在全国各地开始尝试养老社区,不过当时仍然是探索养老住宅方向,也就是设计开发住宅产品适老化,万科依据住宅小区能否有一些适老产品,同时提供一些适老服务,这让当时的养老产品与住宅产品同质化。

之后万科开始尝试做更加纯粹的养老社区,以服务为中心,而不是以产品为中心,这些养老社区开始与护理、医院、医保和政府资源深度结合,这些养老社区成为对老年人持续照料社区,并且建立了一套专业的护理能力和护理标准。

万科理解养老产业的核心是服务,并非养老地产,万科对养老业务的表述,从未提过养老地产,刘肖说更加重视养老服务,而不是养老产品,才是养老业务的本质。

“万科养老业务过去五年的探索里,北方区域的3个项目,以及已经运营的上海智汇坊、杭州、成都、三亚等地养老项目,都在不断迭代和摸索一套养老服务体系。”刘肖说,“过程里有很多细节,比如使用怎样的清洁剂,几块抹布,清洁打扫次数,与老年人说话与视线交流的方式,都有非常完整的服务标准,并且这些服务标准每三个月就有一轮迭代。”

全面布局与嫁接优势资源

万科现在北京区域已经运营了3个养老项目,其中两个项目位于北京,另一个项目位于青岛。两个北京养老项目里,光熙门在北三环内,由一个酒店项目改造而来;万科幸福家养老项目则位于北京房山区。

目前,万科在北京区域布局的在建养老项目有4个,另有10个养老项目正在洽谈,未来两到三年时间,万科在北京区域会布局20个养老项目左右,分布地区将以北京为主,基本完成养老项目的初步布局。北京万科的养老品类分为3种:机构型、CCRC(大型养老社区)和社区型,CCRC是持续照护型养老项目,这种养老品类里健康老人比重较高,一半以上都是健康老人。北京万科位于光熙门的养老项目则属于机构型养老服务,50%左右的老人护理以及50%左右的医院照料,所以万科北京光熙门养老项目也有二级医院资质,提供类似医院服务,入住到光熙门养老项目的老年人平均年龄约85岁,更加需要后端护理。

万科北京光熙门养老项目今年4月份开业,由万科与北控一同组建运营团队,现阶段项目的定价收费还在优惠期,每张床位价格在1.2万元到1.4万元左右,随着护理深度增加额外收费。

北京万科组建养老运营团队时,最早选择了五星级酒店的服务人员,这些酒店从业人员虽然职业化水平非常高,但人与人之间的距离感偏大,所以又找了护理学校、护工学校和民政学校的学生,结果发现虽然亲和力较高,但又不太像职业的护理人员。现在万科养老运营团队里,还有从台湾聘请的一些人员,职业素质高,服务意识强,成本相对较高,并且有一定的文化差异。

刘肖相信,未来20年养老产业会诞生一个万亿市值的企业,这个企业可能来自开发行业,可能来自保险行业,也可能来自医院。

“不同的行业进入到养老业务都会有障碍。医院有专业的医疗优势,但往往做轻服务的时候,可能会有体制障碍,保险行业有巨大的资金优势,但做线下服务是其劣势。”刘肖说,“万科作为开发企业,最大的优势是服务优势,做线下的能力和做社区的能力。万科相信与最好的资源结合,一定是养老业务的必由之路。”

刘肖认为万科做养老业务在3个方面优势特别突出。一方面万科与主要医院、社区医院等医疗资源展开了战略合作,并且有非常紧密的针对客户的直通关系;第二方面是万科要与保险资源合作,在资金上能够把投融资与产品匹配;第三方面是与地产资源合作。

万科在北京光熙门的养老项目,是与北控合作,北控是最早把酒店改造成养老产品的开发商。万科与北控合作,相当于一起组建起了养老业务运营团队,并且实现了土地资源合作,“将经营低迷的酒店收购以后改造成养老产品,与万科探索的养老方向非常契合。”

“养老业务作为北京万科转型的重要板块,首先就要相对全面布局,其次要嫁接优势资源。嫁接优势资源包括医院、服务、政府等,尤其是与政府资源嫁接,通过推进养老业务,为政府献计献策,让政府在保险政策、医保政策和其他政策上形成配套,满足未来大量的养老需求。”刘肖说,他也希望养老业务成为万科全链条生态系统更加宽广的商业模式,为服务人群提供时间更长、更广泛的深度服务,并不断提升。

人民网 作者:余燕明


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